Huur van bedrijfsruimte (Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.)

LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Huur van bedrijfsruimte (Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huur van bedrijfsruimte (Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding huur van bedrijfsruimte

De huur van middenstandsbedrijfsruimte kent een regeling in Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.. De afdeling omvat 21 artikelen (art. 7:290 B.W.tot en met art. 7:310 B.W.).

Middenstandsbedrijfsruimte

De afdeling is van toepassing op “middenstandsbedrijfsruimte”, dat wil zeggen bedrijfsruimte met een verkoopgedeelte erin. Daarnaast ook een hotelbedrijf of een camping. Andere bedrijfsruimte, zoals fabrieken, magazijnen of kantoren, vallen niet onder de regeling. In art. 7:290 lid 2 aanhef en a t/m c B.W. is gedefinieerd wat hier precies onder valt:

een (gebouwde) onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een overeenkomst van huur en verhuur:

– is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

– een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

– die bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Dwingend recht

Van de bepalingen inzake huur van (middenstands-)bedrijfsruimte kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:291 lid 1 B.W.). De bepalingen in deze afdeling zijn dus van dwingend recht.

Vernietiging van bedingen ten nadele van de huurder kunnen echter niet worden vernietigd, wanneer deze zijn goedgekeurd door de rechter (lid 2). Die uitzondering kent echter ook weer een uitzondering: dit kan wel als het gaat om een afwijking van art. 7:307 B.W.(inzake indeplaatsstelling van de huurder).

Goedkeuring van afwijkend beding

Zowel de huurder als de verhuurder kan zich tot de rechter wenden met het verzoek om goedkeuring van een beding, waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van deze afdeling. De rechter verleent de goedkeuring alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast. Goedkeuring kan ook worden verleend als de huurder t/o de verhuurder niet “zwakkere” partij is en daarom de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet nodig heeft (art. 7:291 lid 3 B.W.). Het goed te keuren (afwijkende) beding (of bedingen) moet(en) expliciet in het verzoekschrift worden opgenomen (lid 4).

Duur van de overeenkomst

De wet bepaalt, dat de duur van de overeenkomst (tenminste) vijf jaar moet bedragen (art. 7:292 lid 1 B.W.). Een langere duur mag wel worden overeengekomen.

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, wordt van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar (lid 2). De huurder heeft dus krachtens de wet huurbescherming.

De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Dus per saldo komt de duur van de huur steeds uit op tien jaar.

Opzegging van de huur

De huur kan tegen het einde van de termijn (de 1e termijn van 5 jaar, of de verlengde termijn) door huurder of de verhuurder worden opgezegd (art. 7:293 lid 1 B.W.). Dit moet per aangetekende brief, of bij deurwaardersexploot.

De in acht te nemen opzegtermijn is een jaar. De algemene regels van opzegging van huur (art. 7:228 B.W.) gelden niet bij MKB-bedrijfsruimte.

Huurder en verhuurder kunnen altijd met wederzijds goedvinden tot beëindiging van de huur besluiten (een zgn. liberatoire of bevrijdende overeenkomst). Opzegging is dan niet nodig. Dit kan echter niet bij aangaan van de huurovereenkomst al worden vastgelegd, maar moet na het sluiten van de huurovereenkomst (art. 7:293 lid 3 B.W.).

Huurbescherming

Een opzegging door de verhuurder moet de gronden van opzegging bevatten, op straffe van nietigheid (art. 7:294 B.W.).

Wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, dan kan de verhuurder de rechter verzoeken om op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 lid 2 B.W.).

Dit verzoek kan de verhuurder indienen als hij niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke mededelingheeft ontvangen dat de huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt (lid 1).

De opgezegde huurovereenkomst blijft na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder (art. 7:295 lid 1 B.W.). Bij wege van uitzondering kan de rechter zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. In alle andere gevallen moet eerst kracht van gewijsde worden afgewacht, en dus ook een evt. hoger beroep door de huurder.

Dit uiteraard tenzij de huurder de overeenkomst zelf heeft opgezegd of schriftelijk in de beëindiging door de opzegging door de verhuurder heeft toegestemd.

Gronden opzegging na 1e termijn van vijf jaar

De rechter kan de opzegging door de verhuurder na de 1e periode van vijf jaar alleen goedkeuren als de opzegging op één van de twee volgende – beperkte – gronden is gedaan (art. 7:296 lid 1 B.W.):

1. bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;

2. dringend eigen gebruik (daaronder valt niet verkoop, maar wel renovatie als de huur daarbij niet kan voortduren).

Opzegging verlengde huur

Bij opzegging van de verlengde huur (de 2e termijn) heeft de rechter meer vrijheid: hij kan dan de belangen van de verhuurder en de huurder bij beëindiging resp. voortzetting van de huurovereenkomst naar redelijkheid tegen elkaar afwegen (art. 7:296 lid 3 B.W.).

Bindende toewijzing opzegging verlengde huur

De rechter zal de vordering tot beëindiging van de verlengde huur in ieder geval toewijzen, als de huur is opgezegd wegens één van de twee gronden voor opzegging na einde van de 1e termijn.

Naast die twee gronden wijst de rechter het verzoek tot beëindiging van de verlengde huur ook toe in de volgende twee gevallen (art. 7:296 lid 4 B.W.):

– de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of

– de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Het toewijzend vonnis tot beëindiging heeft ook te gelden als een titel voor ontruiming. De rechter stelt de datum van het einde van de huur daarbij vast (art. 7:296 lid 5 B.W.).

Vordering nadere vaststelling van de huurprijs

Beide partijen kunnen op grond van art. 7:303 lid 1 B.W. bij de rechter een vordering instellen om de huurprijs nader vast te stellen, als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit verzoek kan worden gedaan:

– na afloop van de overeengekomen duur;

– in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Niet-ontvankelijkheid verzoek nadere huurprijsvaststelling

Een vordering tot vaststelling van de nadere huurprijs is slechts ontvankelijk, wanneer daarbij een deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (art. 7:304 lid 1 B.W.).

Worden partijen het niet eens over de deskundige, dan kunnen ze de rechter vragen deze te benoemen (lid 2). De indiening van dat verzoek geldt in dat geval als datum indiening van het verzoek tot nadere vaststelling.

De kosten van het advies vallen krachtens de wet onder de proceskosten (lid 3).

Art. 195 en 196 Rv. (voorschot deskundige), art. 199 Rv. (betaling via de griffier) en art. 244 Rv. (veroordeling in de proceskosten bij eindvonnis) zijn van overeenkomstige toepassing. Zie ook de pagina Proceskosten.

Huurverhoging wegens (later) aangebrachte voorzieningen

De verhuurder mag voor op grond van een besluit op basis van art. 13 Woningwet (evt. met bestuursdwang ex art. 15 Woningwet) aangebrachte extra isolatievoorzieningen als bedoeld in art. 7:243 B.W. ter redelijke vergoeding daarvan een verhoging van de huur vragen (art. 7:305 lid 1 B.W.). Deze mogelijkheid komt bovenop de bevoegdheid tot het vragen van een huurprijsvaststelling op grond van art. 7:303 lid 1 B.W..

Worden verhuurder en huurder het niet eens, dan kunnen zij zich tot de Kantonrechter wenden met het verzoek deze verhoging vast te stellen.

Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 2 B.W.).

Einde onderhuur bedrijfsruimte

Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 7:296 lid 5 B.W. vastgestelde tijdstip van ontruiming, na een opzegging wegens handelen in strijd met goed huurderschap of  dringend eigen gebruik of na opzegging van de verlengde huurovereenkomst.

De onderverhuurder kan tegenover de onderhuurder onder de omstandigheden genoemd in lid 2 schadeplichtig zijn voor de ontruiming.

De hoofdhuurder die door de verhuurder in rechte wordt betrokken is bevoegd de onderhuurder in die procedure betrekken, als de belangen van de onderhuurder mede op het spel staan (lid 3).

Indeplaatsstelling bij overdracht van onderneming

De huurder kan, bij overdracht aan een derde van de onderneming die in het gehuurde gevestigd is, indeplaatsstelling van die derde als huurder verzoeken (art. 7:307 lid 1 B.W.).

Voor de indeplaatsstelling is een zwaarwegend belang van de huurder en/of de overnemer vereist. Als de overnemende partij onvoldoende waarborgen voor nakoming van de huurverplichtingen biedt, moet de rechter het verzoek afwijzen (lid 2).

Goodwill vergoeding

Wanneer de verhuurder voordeel geniet van het feit, dat het in het gehuurde na einde van de huur een soortgelijk bedrijf gevestigd wordt, dan kunnen de huurder en de onderhuurder een redelijke vergoeding van de verhuurder vorderen (art. 7:308 lid 1 B.W.).

Dat voordeel mag niet zien op aangebrachte verbeteringen en ook niet berusten op de ligging van het gehuurde (lid 2). Het gaat dus feitelijk om goodwill verbonden aan de onderneming van de vorige huurder.

Vergoeding bij onteigening of bestemmingsplan

Wanneer het gebouw waarin het gehuurde bedrijf is gevestigd van overheidswege moet worden gesloopt, dan heeft de huurder tegenover de verhuurder, die het gehuurde tijdens de huur heeft gekocht, recht op een redelijke vergoeding voor het gemis van de huur (art. 7:309 lid 1 B.W.).

Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 5 B.W.).

Eenzelfde regeling geldt voor de opvolgend verhuurder, die de huur wil laten beëindigen voor het verwezenlijken van een bestemmingsplan Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:310 B.W.).

Rechtspraak

Indexering

Hof Amsterdam 14 maart 2017 (verhuurder/Tricolore c.s.) – opvolgend verhuurder van Kantoorruimte en overige ruimte eist betaling door huurder van de geïndexeerde huur. Huurder wordt veroordeeld tot betaling, waarbij de vordering (slechts) begrens wordt door de verjaring. Het blijft dus voor risico van de huurder als de verhuurder verzuimt de indexering door te berekenen. Die kan daar later alsnog om komen.

Servicekosten

Hof Amsterdam 10 april 2018 (Dela/Buon Giorno) – Verhuurder bracht te hoge servicekosten voor verwarming in rekening, omdat de verwarming defect was. Dat de verhuurder volgens artikel 16.3 van de Algemene Bepalingen bij de vaststelling van het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van de bijkomende leveringen en diensten geen rekening hoeft te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt, doet in die situatie niet ter zake. Het gaat hier om niet geleverde service.

Hof Den Bosch 12 juli 2016 (huurder bedrijfsruimte/Zinselbeek) – niet aannemelijk, dat de huurder geen servicekosten hoefde te betalen. Vaststelling van de redelijke hoogte van de servicekosten.

Hof Den Bosch 19 december 2006 (Backstage/Z. Holding) – huurder MKB-bedrijfsruimte moet de servicekosten conform overeenkomst betalen, ook al maakt de huurder van sommige diensten geen gebruik.

Auteur & Last edit

[MdV, 25-09-2018]

0 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this.

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.