LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)Huur van bedrijfsruimte (Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huur van bedrijfsruimte (Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding huur van bedrijfsruimte

Hoewel de titel van afdeling 6 spreekt van “bedrijfsruimte”, valt zeker niet alle bedrijfsruimte hier onder. Afd. 6, Titel 4, Boek 7 B.W. geeft alleen een regeling voor zogeheten “middenstandsbedrijfsruimte”. Voor deze categorie bedrijfsruimte geeft de wet regels van huurbescherming. De afdeling omvat 21 artikelen (art. 7:290 B.W. tot en met art. 7:310 B.W.). De afdeling is in de plaats gekomen van de regeling in art. 7A:1624 B.W. (zie Stb. 2002, 588) en inwerking getreden op 1 augustus 2003.

Art. XI van de invoeringswet geeft de volgende regel van overgangsrecht:

“Procedures inzake overeenkomsten van huur en verhuur, waarop deze wet betrekking heeft, waarin de inleidende dagvaarding is betekend dan wel het inleidend verzoekschrift is ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreden van deze wet, worden, met inbegrip van een eis die in het geding bij wege van reconventie is of wordt gedaan, beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold.”

Andere soorten bedrijfsruimte, zoals fabrieken, magazijnen of kantoren, maar ook maneges, bioscopen en reisbureaus, vallen niet onder de regeling. Deze restgroep – de vrij divers is – valt onder art. 7:230a B.W.. Deze bepaling springt niet direct in het oog als een aparte regeling voor deze restgroep van bedrijfsruimte. Voorheen was op deze restgroep de Huurwet van toepassing. Die echter per 1 augustus 2003 vervallen.

Anders dan middenstandsbedrijfsruimte kent de overige bedrijfsruimte niet van rechtswege huurbescherming. De huurder van deze overige bedrijfsruimte, die de huur na het einde van de overeengekomen termijn wil voortzetten, moet daartoe een verzoek indienen bij de rechter. Zie voor deze overige bedrijfsruimte de pagina Overgang van huur bij overdracht en einde van de huur (Afd. 4, Titel 4, Boek 7 B.W.).

De ratio achter dit verschil in rechtsbescherming is, dat de wetgever meende dat de zgn. middenstandsbedrijfsruimte een grotere mate van huurbescherming verdienen omdat hun bedrijfsvoering meer plaatsgebonden is en beëindiging van de huur voor deze ondernemers (grosso modo: winkeliers) grotere economische gevolgen heeft.

Middenstandsbedrijfsruimte

Afdeling 6 is dus alleen van toepassing op “middenstandsbedrijfsruimte”, dat wil zeggen bedrijfsruimte met een verkoopgedeelte erin. Daarnaast ook een hotelbedrijf of een camping. In art. 7:290 lid 2 aanhef en a t/m c B.W. is gedefinieerd wat precies onder de noemen van art. 7:290 B.W. valt:

een (gebouwde) onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een overeenkomst van huur en verhuur:

– is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

– een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

– die bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Kwalificatie huurovereenkomsten bedrijfsruimte

Vanwege het verschil in rechtsbescherming is de kwalificatie van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte van belang. Het komt met enige regelmaat voor dat de rechter aan de hand van een specifieke situatie moet vaststellen of de gehuurde ruimte valt onder het criterium voor middenstandsbedrijfsruimte, dan wel behoort tot de restgroep van overige bedrijfsruimte.

Bij deze kwalificatie gaat de rechter niet uit van wat partijen hebben afgesproken, maar van de feitelijke situatie. Het enkele feit dat de gehuurde ruimte in de huurovereenkomst wordt aangeduid als “winkel”, of het toepasselijk verklaren van de algemene ROZ-bepalingen voor “Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 B.W.” niet bepalend is voor de kwalificatie. Anders zou het dwingendrechtelijke regime immers te gemakkelijk omzeild kunnen worden.

De rechter moet onderzoeken, welk over het gebruik van de bedrijfsruimte partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben beoogd, waarbij ook gelet moet worden op de inrichting van het gehuurde. Aldus HR 4 december 2004. Of zoals de Hoge Raad het – onder verwijzing naar oudere jurisprudentie – stelt (in r.o. 3.4.2):

“Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW dan wel als huur van (andere) bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, nr. 15170, NJ 1994, 215).”

In die procedure heeft het Hof vervolgens vastgesteld, dat er sprake was van een ruimte voor de verkoop van vloeren aan bedrijven en consumenten die in de als showroom ingerichte bedrijfsruimte diverse soorten vloeren konden bekijken. Er was ook een kassa aanwezig waar gekochte vloeren betaald konden worden. Het feit, dat de gemeente detailhandel in het onderhavige pand niet toestond, was vermoedelijk de reden waarom in de huurovereenkomst werd gesproken van bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet, maar stond er niet aan in de weg dat de huur werd gekwalificeerd als middenstandsbedrijfsruimte.

Minder fortuinlijk was de huurder van een telecomwinkel in de zaak die leidde tot het arrest van Hof Amsterdam d.d. 26 januari 2016 (Telecomwinkel). De huurder exploiteerde in het gehuurde een bedrijf waarin klanten zowel telefoonkaarten en accessoires van telefoons konden kopen, als reparaties kunnen laten verrichten, als (via consoles en cabines) internetverbinding kunnen krijgen en (lange afstand) telefoongesprekken kunnen voeren, terwijl eveneens dranken en andere consumpties werden verkocht. In de huurovereenkomst werd verwezen naar art. 7:290 B.W.. Het Hof overweegt, dat een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten niet is te beschouwen als kleinhandelsbedrijf en ook niet als een van de andere bedrijven die zijn genoemd in artikel 7:290 BW. Het enkele feit dat, volgens de huurder, zijn bedrijf plaatsgebonden is, is daarvoor onvoldoende.

Dwingend recht

Van de bepalingen inzake huur van (middenstands)bedrijfsruimte kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:291 lid 1 B.W.). De bepalingen in deze afdeling zijn dus van dwingend recht. Onder de oude regeling waren dergelijke bedingen nietig. Onder de huidige regeling kunnen dergelijke bedingen door de huurder worden vernietigd.

Bedingen ten nadele van de huurder kunnen echter niet worden vernietigd, wanneer deze zijn goedgekeurd door de rechter (lid 2). Die uitzondering kent echter ook weer een uitzondering: dit kan wel als het gaat om een afwijking van art. 7:307 B.W. (inzake indeplaatsstelling van de huurder).

Blijkens HR 4 april 2015 (Centre Hotel) kan het verzoek om goedkeuring van het afwijkende beding ook achteraf gedaan worden, nadat de huurder de nietigheid ervan heeft ingeroepen. De Hoge Raad overwoog, dat de goedkeuring blijkens de wettekst (alleen) kan worden verleend, als het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft. De Hoge Raad overweegt (in r.o. 3.3.3 t/m 3.3.5.):

“Blijkens de toelichting is met de leden 2-4 van deze bepaling beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen met art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 4). Het eerste lid van art. 7:291 BW stemt overeen met art. 7A:1629 lid 1 (oud) BW, zoals dat is uitgelegd in HR 20 april 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1091, NJ 1990/701 (Hupkes/Coster), zij het dat onder art. 7:291 BW thans sprake is van vernietigbaarheid in plaats van nietigheid ten gunste van de huurder.”

en verder:

“Art. 7:291 lid 3 BW geeft – in navolging van art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW – geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Partijen kunnen daarom, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek doen.

De regeling die art. 7A:1629 (oud) BW bevatte, komt blijkens de wettekst erop neer dat een afwijkend beding nietig is totdat goedkeuring daarvoor is verkregen. De nietigheid van het beding stond dus niet in de weg aan het verlenen van goedkeuring.

Zoals hiervoor reeds overwogen, is in art. 7:291 leden 2-4 BW beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen in art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Ook indien het afwijkende beding door de huurder is vernietigd, kan derhalve nog goedkeuring daarvoor worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding, evenals onder het oude recht, alsnog rechtsgeldig.”

Goedkeuring van afwijkend beding

Zowel de huurder als de verhuurder kan zich tot de rechter wenden met het verzoek om goedkeuring van een beding, waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van deze afdeling. De rechter verleent de goedkeuring alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast. Goedkeuring kan ook worden verleend als de huurder t/o de verhuurder niet “zwakkere” partij is en daarom de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet nodig heeft (art. 7:291 lid 3 B.W.). Het goed te keuren (afwijkende) beding (of bedingen) moet(en) expliciet in het verzoekschrift worden opgenomen (lid 4).

Duur van de overeenkomst

De wet bepaalt, dat de duur van de overeenkomst (tenminste) vijf jaar moet bedragen (art. 7:292 lid 1 B.W.). Een langere duur mag wel worden overeengekomen.

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, wordt van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar (lid 2). De huurder heeft dus krachtens de wet huurbescherming.

De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Dus per saldo komt de duur van de huur steeds uit op tien jaar.

Opzegging van de huur

De huur kan tegen het einde van de termijn (de 1e termijn van 5 jaar, of de verlengde termijn) door huurder of de verhuurder worden opgezegd (art. 7:293 lid 1 B.W.). Dit moet per aangetekende brief, of bij deurwaardersexploot.

De in acht te nemen opzegtermijn is een jaar. De algemene regels van opzegging van huur (art. 7:228 B.W.) gelden niet bij MKB-bedrijfsruimte.

Huurder en verhuurder kunnen altijd met wederzijds goedvinden tot beëindiging van de huur besluiten (een zgn. liberatoire of bevrijdende overeenkomst). Opzegging is dan niet nodig. Dit kan echter niet bij aangaan van de huurovereenkomst al worden vastgelegd, maar moet na het sluiten van de huurovereenkomst (art. 7:293 lid 3 B.W.).

Huurbescherming

Een opzegging door de verhuurder moet de gronden van opzegging bevatten, op straffe van nietigheid (art. 7:294 B.W.).

Wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, dan kan de verhuurder de rechter verzoeken om op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 lid 2 B.W.).

Dit verzoek kan de verhuurder indienen als hij niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke mededelingheeft ontvangen dat de huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt (lid 1).

De opgezegde huurovereenkomst blijft na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder (art. 7:295 lid 1 B.W.). Bij wege van uitzondering kan de rechter zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. In alle andere gevallen moet eerst kracht van gewijsde worden afgewacht, en dus ook een evt. hoger beroep door de huurder.

Dit uiteraard tenzij de huurder de overeenkomst zelf heeft opgezegd of schriftelijk in de beëindiging door de opzegging door de verhuurder heeft toegestemd.

Gronden opzegging na 1e termijn van vijf jaar

De rechter kan de opzegging door de verhuurder na de 1e periode van vijf jaar alleen goedkeuren als de opzegging op één van de twee volgende – beperkte – gronden is gedaan (art. 7:296 lid 1 B.W.):

1. bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;

2. dringend eigen gebruik (daaronder valt niet verkoop, maar wel renovatie als de huur daarbij niet kan voortduren).

Opzegging verlengde huur

Bij opzegging van de verlengde huur (de 2e termijn) heeft de rechter meer vrijheid: hij kan dan de belangen van de verhuurder en de huurder bij beëindiging resp. voortzetting van de huurovereenkomst naar redelijkheid tegen elkaar afwegen (art. 7:296 lid 3 B.W.).

Bindende toewijzing opzegging verlengde huur

De rechter zal de vordering tot beëindiging van de verlengde huur in ieder geval toewijzen, als de huur is opgezegd wegens één van de twee gronden voor opzegging na einde van de 1e termijn.

Naast die twee gronden wijst de rechter het verzoek tot beëindiging van de verlengde huur ook toe in de volgende twee gevallen (art. 7:296 lid 4 B.W.):

– de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of

– de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Het toewijzend vonnis tot beëindiging heeft ook te gelden als een titel voor ontruiming. De rechter stelt de datum van het einde van de huur daarbij vast (art. 7:296 lid 5 B.W.).

Vordering nadere vaststelling van de huurprijs

Beide partijen kunnen op grond van art. 7:303 lid 1 B.W. bij de rechter een vordering instellen om de huurprijs nader vast te stellen, als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit verzoek kan worden gedaan:

– na afloop van de overeengekomen duur;

– in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Niet-ontvankelijkheid verzoek nadere huurprijsvaststelling

Een vordering tot vaststelling van de nadere huurprijs is slechts ontvankelijk, wanneer daarbij een deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (art. 7:304 lid 1 B.W.).

Worden partijen het niet eens over de deskundige, dan kunnen ze de rechter vragen deze te benoemen (lid 2). De indiening van dat verzoek geldt in dat geval als datum indiening van het verzoek tot nadere vaststelling.

De kosten van het advies vallen krachtens de wet onder de proceskosten (lid 3).

Art. 195 en 196 Rv. (voorschot deskundige), art. 199 Rv. (betaling via de griffier) en art. 244 Rv. (veroordeling in de proceskosten bij eindvonnis) zijn van overeenkomstige toepassing. Zie ook de pagina Proceskosten.

Huurverhoging wegens (later) aangebrachte voorzieningen

De verhuurder mag voor op grond van een besluit op basis van art. 13 Woningwet (evt. met bestuursdwang ex art. 15 Woningwet) aangebrachte extra isolatievoorzieningen als bedoeld in art. 7:243 B.W. ter redelijke vergoeding daarvan een verhoging van de huur vragen (art. 7:305 lid 1 B.W.). Deze mogelijkheid komt bovenop de bevoegdheid tot het vragen van een huurprijsvaststelling op grond van art. 7:303 lid 1 B.W..

Worden verhuurder en huurder het niet eens, dan kunnen zij zich tot de Kantonrechter wenden met het verzoek deze verhoging vast te stellen.

Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 2 B.W.).

Einde onderhuur bedrijfsruimte

Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 7:296 lid 5 B.W. vastgestelde tijdstip van ontruiming, na een opzegging wegens handelen in strijd met goed huurderschap of  dringend eigen gebruik of na opzegging van de verlengde huurovereenkomst.

De onderverhuurder kan tegenover de onderhuurder onder de omstandigheden genoemd in lid 2 schadeplichtig zijn voor de ontruiming.

De hoofdhuurder die door de verhuurder in rechte wordt betrokken is bevoegd de onderhuurder in die procedure betrekken, als de belangen van de onderhuurder mede op het spel staan (lid 3).

Indeplaatsstelling bij overdracht van onderneming

De huurder kan, bij overdracht aan een derde van de onderneming die in het gehuurde gevestigd is, indeplaatsstelling van die derde als huurder verzoeken (art. 7:307 lid 1 B.W.).

Voor de indeplaatsstelling is een zwaarwegend belang van de huurder en/of de overnemer vereist. Als de overnemende partij onvoldoende waarborgen voor nakoming van de huurverplichtingen biedt, moet de rechter het verzoek afwijzen (lid 2).

Goodwill vergoeding

Wanneer de verhuurder voordeel geniet van het feit, dat het in het gehuurde na einde van de huur een soortgelijk bedrijf gevestigd wordt, dan kunnen de huurder en de onderhuurder een redelijke vergoeding van de verhuurder vorderen (art. 7:308 lid 1 B.W.).

Dat voordeel mag niet zien op aangebrachte verbeteringen en ook niet berusten op de ligging van het gehuurde (lid 2). Het gaat dus feitelijk om goodwill verbonden aan de onderneming van de vorige huurder.

Vergoeding bij onteigening of bestemmingsplan

Wanneer het gebouw waarin het gehuurde bedrijf is gevestigd van overheidswege moet worden gesloopt, dan heeft de huurder tegenover de verhuurder, die het gehuurde tijdens de huur heeft gekocht, recht op een redelijke vergoeding voor het gemis van de huur (art. 7:309 lid 1 B.W.).

Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:305 lid 5 B.W.).

Eenzelfde regeling geldt voor de opvolgend verhuurder, die de huur wil laten beëindigen voor het verwezenlijken van een bestemmingsplan Deze regeling strekt zich ook uit buiten de MKB bedrijfsruimte (art. 7:310 B.W.).

Rechtspraak

Indexering

Hof Amsterdam 14 maart 2017 (verhuurder/Tricolore c.s.) – opvolgend verhuurder van Kantoorruimte en overige ruimte eist betaling door huurder van de geïndexeerde huur. Huurder wordt veroordeeld tot betaling, waarbij de vordering (slechts) begrens wordt door de verjaring. Het blijft dus voor risico van de huurder als de verhuurder verzuimt de indexering door te berekenen. Die kan daar later alsnog om komen.

Servicekosten

Hof Amsterdam 10 april 2018 (Dela/Buon Giorno) – Verhuurder bracht te hoge servicekosten voor verwarming in rekening, omdat de verwarming defect was. Dat de verhuurder volgens artikel 16.3 van de Algemene Bepalingen bij de vaststelling van het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van de bijkomende leveringen en diensten geen rekening hoeft te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt, doet in die situatie niet ter zake. Het gaat hier om niet geleverde service.

Hof Den Bosch 12 juli 2016 (huurder bedrijfsruimte/Zinselbeek) – niet aannemelijk, dat de huurder geen servicekosten hoefde te betalen. Vaststelling van de redelijke hoogte van de servicekosten.

Hof Den Bosch 19 december 2006 (Backstage/Z. Holding) – huurder MKB-bedrijfsruimte moet de servicekosten conform overeenkomst betalen, ook al maakt de huurder van sommige diensten geen gebruik.

Auteur & Last edit

[MdV, 25-09-2018; bijgewerkt 4-01-2020]

0 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 50 votes, average: 0,00 out of 5 (0 votes, average: 0,00 out of 5)
You need to be a registered member to rate this.

Over Lawyrup

De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht. Elke Paragraaf, Afdeling, Titel en Boek van de wet heeft een pagina. Elke pagina geeft een toelichting op de wet met links naar de actuele wettelijke bepalingen op “wetten overheid”. Daarnaast behandelt Lawyrup de bijbehorende relevante rechtspraak met ECLI-links.