LawyrupBurgerlijk wetboekBijzondere overeenkomsten (Boek 7 B.W.)Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)

Huur (Titel 4, Boek 7 B.W.)

Inleiding huurovereenkomst

Als één van de van oudsher veel voorkomende overeenkomsten is de huurovereenkomst in de wet opgenomen als een specifiek uitgewerkte overeenkomst, oftewel een zogeheten “benoemde” overeenkomst.

Wetsgeschiedenis invoeging in Boek 7 B.W.

Het heeft vrij lang geduurd voordat de regeling van huur verplaatst is vanuit het oude B.W. (het tijdelijke Boek 7A) naar het “nieuwe” B.W., waarvan de eerste onderdelen al in 1992 in werking traden. Titel 4 is pas in werking getreden op 1 augustus 2003. Het wetgevingsproces was dan ook een zware bevalling.

Lees meer over de parlementaire geschiedenis van Titel 4

De wettelijke regeling van de huurovereenkomst is met de andere benoemde overeenkomsten opgenomen in Boek 7 Burgerlijk Wetboek (Parl. gesch. wetsvoorstel 26 089). En wel in Titel 4 van Boek 7 B.W.. Hierbij is voor wat betreft de huur van woonruimte  de oude regeling van de artikelen 7A:1623a e.v. BW, de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) en de Wet op de huurcommissies (WHC) geïntegreerd in Titel 4 om zo, tot een eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger stelsel te komen (zie de Memorie van Toelichting d.d. 16 juli 1998 en Parl. gesch. wetsvoorstel 26 090).

Verder is er een uitvoeriger regeling opgenomen waarmee de huurder de verhuurder kan dwingen gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Zie de pagina Verplichtingen van de verhuurder. Die geldt voor alle huurovereenkomsten.

De regeling voor huur van bedrijfsruimte is hierbij ook herzien (als uitvloeisel van wetsvoorstel 26 932; een eerder wetsvoorstel voor bedrijfsruimte, nr. 24 150 is uiteindelijk naar de prullenbak verwezen). De Huurwet – die een regeling gaf voor huur van bedrijfsruimte niet zijnde “middenstandsbedrijfsruimte” – is hierbij afgeschaft.

Zie het dossier van de parlementaire geschiedenis van wetsvoorstel 26089. Uiteindelijk heeft de Minister op 26 april 2001 het definitieve gewijzigde voorstel van wet aan de Eerste Kamer voorgelegd en en is de invoeging in Boek 7 B.W. een feit geworden.

Definitie huurovereenkomst

De definitie van de huurovereenkomst vinden we in Afd. 1 Algemene bepalingen. Zie de pagina Algemene bepalingen.

Huur van woonruimte

Binnen de wettelijke regeling van huur neemt huur van woonruimte (Afd. 5 van Titel 4 Boek 7 B.W.) is een bijzondere en omvangrijke plaats in. Zie de pagina Huur van woonruimte.

De huurbescherming van de huurder van woonruimte is een belangrijk goed, dat door de wetgever uitvoerig is uitgewerkt. Daarnaast is er veel regelgeving over huurprijzen, met name voor de sociale sector. De wetgever stuurt hiermee ook het woonruimtebeleid.

Huur van bedrijfsruimte

Ook voor huur van bedrijfsruimte – en dan met name zgn. middenstandsbedrijfsruimte – heeft de wetgever een wat meer uitgebreide regeling gegeven. Ook de huurder, die bedrijfsruimte huurt, waarin diensten aan het publiek worden aangeboden, geniet extra huurbescherming. De wet kent hiervoor ook een regime voor de looptijd van huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimten. Zie voor deze categorie van huur van bedrijfsruimte de pagina Huur van bedrijfsruimte.

Deze titel voor Afd. 6, Titel 4 Boek 7 B.W. is enigszins misleidend, want die dekt niet de volledige lading. De afdeling gaat alleen maar over middenstandsbedrijfsruimte, en niet over overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, magazijnen enzovoort. Hierover is slechts een zeer summiere regeling opgenomen in art. 7:230 B.W.. Zie voor deze zgn. ‘overige bedrijfsruimte’ de pagina Einde van de huur.

De verplichtingen van de verhuurder

De verplichtingen van de verhuurder zijn geregeld in Afd. 2. Zie de pagina Verplichtingen verhuurder.

Verschaffing van het huurgenot

De belangrijkste verplichting van de verhuurder is uiteraard de verschaffing van het huurgenot: de verhuurder moet het gebruik van het gehuurde aan de huurder verschaffen en (ongehinderd) blijven verschaffen.

Gebrekenregeling

Afd. 2 bevat ook een regeling voor gebreken aan het gehuurde, die immers ook een beperking van het huurgenot kunnen meebrengen.

Verplichtingen van de huurder

De voornaamste verplichting van de huurder is uiteraard het tijdig betalen van de huurpenningen. En daarnaast deugdelijke zorg in acht nemen ten aanzien van het verhuurde.

Deze plichten zijn geregeld in Afd. 3, Titel 4 Boek 7 B.W.. Zie verder de pagina Verplichtingen van de huurder.

Gevolgen van niet-nakoming

Wanneer de verhuurder of de huurder hun verplichtingen niet nakomen, dan kan de andere partij hen uiteraard aansprakelijk stellen of in sommige gevallen de huur opzeggen of ontbinden. Anders dan bvb. bij de koopovereenkomst kent de huurovereenkomst geen “bijzondere bepalingen inzake niet-nakoming”.

Voor de gevolgen van niet-nakoming zijn dan ook – naast de specifieke regeling van de huurovereenkomst – de algemene bepalingen van Boek 6 B.W. inzake de gevolgen van niet-nakoming en toerekening (zie de pagina Algemene bepalingen niet-nakoming) van belang.

Ontbinding huurovereenkomst wegens niet-nakoming (wanprestatie)

Het wettelijke regime voor de duur en opzegging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte of woonruimte staat er niet aan in de weg, dat de verhuurder ontbinding kan vorderen wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. De wettelijke regeling van MKB-bedrijfsruimte – noch de algemene regeling van de huurovereenkomst – geeft daar geen afzonderlijke regeling voor: op de ontbinding van huurovereenkomsten voor Middenstandsbedrijfsruimte is het algemene regime voor ontbinding van wederkerige overeenkomsten van toepassing.

Zie voor de algemene regeling van ontbinding bij wederkerige overeenkomsten de pagina Wederkerige overeenkomsten. In het arrest HR 28 september 2018 (Eigen Haard/huurder sociale huurwoning) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen van rechtbank Amsterdam beantwoord over de ontbinding van de huurovereenkomst van een sociale huurwoning (Eigen Haard/huurder sociale huurwoning) en de vraag, hoe art. 6:265 B.W. is te verstaan, waar deze wettelijke bepaling spreekt van “iedere tekortkoming”. De Hoge Raad legde uit, dat de rechter alle omstandigheden van het geval mee moet wegen.

De ontbinding van de huurovereenkomst valt dus onder de algemene regeling van de ontbinding van overeenkomsten, maar de specifieke belangen van de verhuurder en de huurder moeten daarin worden meegewogen. Doordat ontbinding en ontruiming vergaande gevolgen heeft, zal de rechter dit extra zorgvuldig wegen.

Zie ook de pagina Huur bedrijfsruimte en de pagina Einde huur woonruimte.

Auteur & Last edit

[Mdv, 21-09-2016; laatste bewerking 13-02-2022]

Over Lawyrup

Lawyrup, jouw gratis kennisbank voor burgerlijk (proces)recht! De website van Lawyrup bevat knowhow over vermogensrecht, civiel proces- en executierecht en insolventierecht.